原標題：

硬件改造“傷筋動骨”，管理系統(tǒng)“各自為政”

智慧物業(yè)服務如何輕松走進老舊小區(qū)？

　　外賣員在小區(qū)入口處，掃一下道閘旁的二維碼，系統(tǒng)確認已登記個人信息后自動開門；孩子玩耍不慎摔倒，奶奶急忙摁下小區(qū)緊急報警柱上的求助按鈕，物業(yè)人員第一時間趕來提供幫助……

　　近年來，我市智慧物業(yè)服務不斷落地，為廣大業(yè)主和社會管理帶來了更多安全和便捷，深刻重塑物業(yè)服務模式。然而，作為傳統(tǒng)勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務在擁抱數(shù)字化、智能化浪潮中面臨哪些痛點?該如何破解？

　　智慧賦能

　　居住體驗提升，企業(yè)降本增效

　　傍晚，市民小麗開車駛入惠城區(qū)中海閱江府車庫。隨著車輛靠近，車庫內原本暗淡的燈光漸次明亮起來。小麗停好車離開后，燈光又逐漸暗下。

　　“從地庫入口到單元門禁，都是無感通行，特別方便�！奔易　拌蟾叩幕▓@”小區(qū)的劉先生對智慧物業(yè)應用感觸頗深。

　　以智能化手段推動物業(yè)服務提質升級，既是貫徹落實國家政策的應有之舉，也是倒逼行業(yè)轉型的必然趨勢。去年開始，“實施物業(yè)服務質量提升行動”成為從中央到地方的熱詞。從老舊小區(qū)到第四代住宅，智慧物業(yè)服務在我市多個小區(qū)落地運用。

　　市區(qū)河南岸麗園新村建成交付已有22年，物業(yè)管理亟待升級。2025年7月，惠州市盛鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“盛鑫物業(yè)”）引入橫琴云廷科技研發(fā)的全眾云平臺，對該小區(qū)門禁、停車道閘、收費系統(tǒng)等進行全面智能化升級，電動自行車車主只需到物業(yè)申領電子標簽并安裝，便可實現(xiàn)無感通行。

麗園新村電動自行車車主經(jīng)過電子標簽系統(tǒng)感應機后，實現(xiàn)無感通行。 惠州日報記者葉麗莎 攝

　　以麗園新村為代表的老舊小區(qū)只是智慧物業(yè)服務的1.0版本，近年來，新建小區(qū)則拓展出更豐富的智慧服務場景：高空拋物AI監(jiān)測、更多區(qū)域無感通行、增強定制化信號……中海、萬科、碧桂園、金地等品牌公司均部署了智慧物業(yè)平臺。

　　在中海凱旋城小區(qū)，智能報警柱依托IFM智慧運營平臺，實現(xiàn)機房設備、公共設施24小時遠程監(jiān)控，工作人員通過手機APP就能接收預警消息；“中海優(yōu)行”訪客管理系統(tǒng)實現(xiàn)快遞外賣、探親訪客、裝修人員等八類人員自助登記；“優(yōu)你家”APP實現(xiàn)業(yè)主報事報修、物業(yè)繳費、訪客預約，系統(tǒng)自動派單、進度實時可查，形成服務閉環(huán)。

中海凱旋城小區(qū)搭載了AI智能監(jiān)控攝像頭的緊急報警柱�；葜萑請笥浾邨罘� 攝

　　與傳統(tǒng)住宅追加智慧化改造不同，中海甲叁號院、中盛遂晴府等惠州首批第四代住宅在智慧物業(yè)服務的前置部署與系統(tǒng)落地層面具備先天優(yōu)勢，不僅在空間預留、線路預埋、管網(wǎng)適配、荷載設計等方面做好前置準備，系統(tǒng)平臺也實現(xiàn)了硬件互聯(lián)、數(shù)據(jù)互通、服務閉環(huán)的全鏈路打通。

　　智慧物業(yè)服務不僅給業(yè)主帶來安全、高效、溫暖的居住體驗，也為企業(yè)帶來實實在在的降本增效。

　　盛鑫物業(yè)總經(jīng)理陳明介紹，麗園新村智能化改造系統(tǒng)上線至今，人力成本降低30%，停車費增收37%，“改造投入約2.6萬元，預計年均可節(jié)省能耗成本15萬元�！�

　　在中海閱江府和水岸城，地庫采用LED物聯(lián)網(wǎng)平板燈，配合感應技術，實現(xiàn)“人來燈亮、人走燈暗”，相比傳統(tǒng)T8燈管24小時常亮模式，能耗降低60%以上，燈具壽命延長3倍。

　　在人力成本居高不下的物業(yè)清潔領域，智能化方案已在保華鉑郡和天地源御灣雅墅等小區(qū)落地。小區(qū)采用智凈云及物聯(lián)網(wǎng)平臺，通過集成分析數(shù)據(jù)，智能排班、規(guī)劃最優(yōu)作業(yè)路徑，配合清潔機器人等工具。

　　市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)協(xié)會常務副會長譚麗介紹，以惠州10萬平方米園區(qū)為例，智慧服務每年可節(jié)省保潔人力成本13萬元，且清潔質量全程可控可追溯。

　　身處服務一線的物業(yè)從業(yè)者，也真切感受到智慧物業(yè)服務帶來的深刻變革。

　　“以前工程維修效率低、易出錯，現(xiàn)在一部手機就能搞定。”中海凱旋城物業(yè)部電工陳帆介紹，通過IFM智慧運營平臺，系統(tǒng)可自動識別問題類型、匹配專業(yè)工程師。比如，工程師接收電子工單后，可根據(jù)業(yè)主位置、問題描述、歷史記錄等，提前準備工具配件�！皹I(yè)主可以查看維修過程并實時評價，工作更有成就感了。”

　　轉型之困

　　想改沒錢、裝而不用、用而不靈

　　早晨七點半，在市區(qū)江北2010年建成的某小區(qū)，業(yè)主黃女士正在車庫道閘處來回倒車，無奈攝像頭總是識別不到車牌，后面等候出閘的車主不耐煩地按響了喇叭。

　　“前幾年安裝了道閘，但經(jīng)常識別不準新能源車的綠牌，還得查詢車牌后人工放行�！泵鎸�業(yè)主不滿，保安老胡也很無奈。

　　傳統(tǒng)物業(yè)的智慧化轉型，受資金、技術、運營、觀念等多重因素影響。老舊小區(qū)更受制于自身軟硬件短板，陷入想改沒錢、裝而不用、用而不靈的困境。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少建成20年以上的老舊小區(qū)，普遍存在建筑結構固化、線路老化、管網(wǎng)雜亂等問題，缺乏智慧設備部署的基礎條件。加裝智能化設備時，不僅需要“大動干戈”，還可能因線路老化、電力負荷不足引發(fā)安全隱患。

　　“當時想得很美好，一套系統(tǒng)能解決所有問題�！鼻巴鶑V州、深圳等智慧小區(qū)考察后，惠州某物業(yè)公司項目經(jīng)理張偉對改造升級智能監(jiān)控中心猶豫不決。除了適配困難、有資金缺口外，更棘手的還是系統(tǒng)兼容問題。“小區(qū)門禁、停車場系統(tǒng)都有自己的后臺，數(shù)據(jù)就像是孤島一樣互不相通。”

　　橫琴云廷科技有限公司創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官曾希表示，多數(shù)老舊小區(qū)智慧化改造為零散推進，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不同階段引入的門禁、安防、停車等系統(tǒng)各自獨立，數(shù)據(jù)無法互通共享，不僅容易出現(xiàn)賬目混亂，甚至還增加物業(yè)人工成本。

　　“前期小區(qū)建設硬件設備投入不足，后期升級就會困難重重�！睆垈フf，一套完整的智慧物業(yè)解決方案動輒幾十萬元，還不包括后期每年的維護升級費用。

　　資金短缺成為智慧物業(yè)改造的一大“攔路虎”。業(yè)內人士介紹，傳統(tǒng)物業(yè)尤其是老舊小區(qū)的設施維護資金本就緊張，大規(guī)模智慧化改造硬件采購、系統(tǒng)搭建等前期投入大、回本慢。而且多數(shù)傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)融資渠道有限，難以像頭部企業(yè)那樣依托集團資源統(tǒng)籌投入。

　　人力成本高、技術儲備匱乏也是智慧物業(yè)服務落地道路上的瓶頸。

　　“現(xiàn)在年輕人嫌工資低，不想干物業(yè)，上年紀的人對新事物接受能力有限�！蔽飿I(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人張軍表示，智慧系統(tǒng)落地后需專業(yè)人員運維，但老舊小區(qū)物業(yè)從業(yè)人員年齡偏大，難以應對設備故障、系統(tǒng)升級、數(shù)據(jù)安全等問題，導致智能設備“裝而不用、用而不靈”。

　　業(yè)主群體多元化帶來的觀點分歧，也阻礙了智慧物業(yè)服務“最后一公里”的落地。

　　比如，一些老舊小區(qū)老年業(yè)主群體占比高，對智慧設備的接受度與操作能力不足；部分業(yè)主擔心隱私泄露、費用上漲，對改造持抵觸態(tài)度；年輕業(yè)主需求更高，希望實現(xiàn)全場景智能服務。

　　“傳統(tǒng)物業(yè)缺乏統(tǒng)籌協(xié)調能力，難以平衡不同群體訴求，加上業(yè)主付費意愿參差不齊，最終導致改造方案難以推進�！睒I(yè)內人士表示。

　　路徑探索

　　優(yōu)先落地安保安防、停車管理等高頻剛需

　　種種困境不僅制約了智慧物業(yè)服務的普及落地，也阻礙了整個物業(yè)行業(yè)的數(shù)字化轉型步伐，難以滿足居民對高品質居住生活的向往。

　　如何破解智慧物業(yè)服務落地的堵點、難點？多位業(yè)內人士表示，既要兼顧老舊小區(qū)實際，也要借鑒四代住宅的系統(tǒng)布局和頭部物業(yè)經(jīng)驗，探索適配老舊小區(qū)的可行路徑。

　　針對老舊小區(qū)“底子薄”的困境，我市專營信息化技術開發(fā)改造的某科技公司總經(jīng)理馬先生建議，智慧化改造可以實行“小步快跑、輕裝上陣”模式，把錢用在刀刃上。

　　“就拿占物業(yè)管理成本最高的人力成本來說，按一個崗亭2.5個人計算，一年的人力成本就要20多萬元。如果換成智能監(jiān)控，大概一兩年就可以回本�！彼�表示，物業(yè)企業(yè)可以優(yōu)先落地安保安防、停車管理等高頻剛需和高人力場景。

業(yè)主刷臉進入小區(qū)。惠州日報記者劉豪偉　攝

　　在硬件改造方面，他建議新設施優(yōu)先選用無線化、模塊化、易安裝的智慧設備，避免大規(guī)模鑿墻布線。硬件設備盡量利舊，定制輕量化智慧方案，通過無線傳感器、云平臺對接原有設施，實現(xiàn)安防、降能耗的智慧管控，讓小區(qū)重煥生機。

　　物業(yè)企業(yè)還可與設備供應商靈活共建，從而降低改造門檻。曾希表示，某些品牌支持設備零首付安裝，物業(yè)企業(yè)可以分期付款或采用系統(tǒng)年費服務。針對物業(yè)服務從業(yè)人員年齡偏大的現(xiàn)實情況，部分公司還提供系統(tǒng)后期運維和售后服務，物業(yè)公司無需投入額外技術人員。

　　物業(yè)服務融合生活服務，讓業(yè)主從“會用”轉為“愛用”

　　“智慧物業(yè)的核心在于服務于人�！笔形飿I(yè)管理協(xié)會會長徐英表示，倡導物業(yè)服務+生活服務融合模式，回歸人的需求這一根本，以技術為載體，實現(xiàn)服務的精細化、個性化與溫暖化。

　　在需求層面，“服務于人”意味著通過數(shù)據(jù)賦能精準適配不同群體需求。特別是對于龐大的居家養(yǎng)老群體來說，物業(yè)服務如何精準對接成為一個重要課題。

　　在這方面，五礦哈施塔特小區(qū)進行了有效探索。通過大數(shù)據(jù)和客戶畫像分析，該小區(qū)50歲以上長者占比超50%。據(jù)此，五礦物業(yè)依托毗鄰博羅縣中醫(yī)醫(yī)院新院的優(yōu)勢，打造了長者康養(yǎng)特色社區(qū)。

　　“我們梳理了8大類32項康養(yǎng)服務清單�！蔽宓V物業(yè)惠州分公司負責人謝雁冰介紹，物業(yè)聯(lián)動醫(yī)院設立中醫(yī)理療中心，推進小區(qū)適老化改造，升級社區(qū)食堂并申請到惠州長者助餐資質，在社區(qū)大學開設書畫、歌舞等課程，豐富長者精神文化生活。

　　針對年輕業(yè)主便捷化需求，多家物業(yè)公司開發(fā)了APP或小程序，提供入戶維修、家政保潔、房屋租售、協(xié)助搬家等增值服務，節(jié)省業(yè)主處理生活瑣事的時間。

　　中盛遂晴府項目總經(jīng)理王曉介紹，小區(qū)將配備24小時智慧物業(yè)便民服務一體機，業(yè)主可隨時辦理門禁卡、停車月卡、繳費等業(yè)務，實現(xiàn)“不用等、不用跑”。

　　針對業(yè)主對商務會客、休閑娛樂等個性化需求，不少物業(yè)公司提供高附加值的生活服務。如中盛遂晴府利用營銷中心和架空層，精心打造私宴廳、藏書閣、茶室、健身房、恒溫泳池等多功能區(qū)域。五礦物業(yè)組建14個業(yè)主興趣社群，每周開展活動，業(yè)主通過小程序便可一鍵預約。

　　此外，“服務于人”更有另一層深意：智慧物業(yè)的落地運營終究離不開人，行業(yè)從業(yè)者同樣需要通過持續(xù)學習實現(xiàn)智慧化轉型，才能更好地駕馭技術、服務于人。

　　“技術賦能不是簡單的機器換人，而是通過人機協(xié)同重構服務模式，讓員工從重復性、低價值勞動中解放，聚焦更高價值工作，實現(xiàn)個人成長與企業(yè)發(fā)展的雙贏。”徐英表示，在智能化大潮下，物業(yè)從業(yè)人員需不斷加強數(shù)字化技能學習，提升專業(yè)價值。

　　專家觀點

成熟社區(qū)先行先試

　　“數(shù)字化浪潮下，傳統(tǒng)物業(yè)服務向智慧化轉型已是必然趨勢，這一過程的核心瓶頸在于居民消費觀念的同步更新�！睆V東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會高級專家黃安心認為，物業(yè)服務需建立起數(shù)字化生活認知以及與收入水平、消費意愿的匹配機制。

　　推進智慧物業(yè)服務落地，需恪守供需平衡原則，在筑牢基本公共服務的基礎上，以市場化方式培育和推動增值服務，倘若缺乏規(guī)�；�的用戶需求和可持續(xù)的資金投入，市場化服務將難以持續(xù)。

　　黃安心說，在推進策略上，需構建政府引導、企業(yè)主導、社區(qū)協(xié)同的多元模式，撬動多方資源共同參與和投入。他建議，選擇成熟社區(qū)先行先試，通過標準化的服務流程打造優(yōu)質體驗，以服務成果讓居民體會到智慧物業(yè)的物有所值，逐步扭轉一些認知偏差，引導全社會形成“質價相符”的理性消費理念，最終推動形成需求增長帶動服務創(chuàng)新、服務創(chuàng)新激發(fā)更多需求的行業(yè)良性循環(huán)。

　　策劃 惠州日報記者張旭華

　　統(tǒng)籌 惠州日報記者楊帆 袁暢

　　采寫 惠州日報記者楊帆 劉豪偉 葉麗莎